Usucapião Familiar: a casa inteira em apenas 2 anos

Entre todas as modalidades de usucapião, a usucapião familiar é a de menor prazo: apenas 2 anos. Também conhecida como usucapião por abandono do lar, ela foi criada para proteger quem permanece no imóvel do casal depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro vai embora e deixa a família para trás.

Na prática, ela permite que quem ficou se torne dono da casa inteira, e não apenas da sua metade. Resolve uma situação muito comum: a da família que continua morando num imóvel registrado em nome dos dois, enquanto o outro deixou de fazer parte da vida da casa.

Base legal

A usucapião familiar foi incluída no Código Civil pela Lei 12.424/2011. O art. 1.240-A estabelece:

“Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

O § 1º do mesmo artigo acrescenta que esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Como a lei é curta e deixa conceitos em aberto, sua aplicação passou a ser orientada pelos enunciados das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, que citamos ao longo deste artigo. Um deles, o Enunciado 498, registra que o prazo de 2 anos só começou a correr com a entrada em vigor da Lei 12.424/2011, o que importa apenas para abandonos muito antigos.

Os requisitos da Usucapião Familiar

Para ter direito à usucapião familiar, quem ficou no imóvel precisa preencher, cumulativamente, os seguintes requisitos:

• Posse direta e exclusiva por 2 anos, sem interrupção e sem oposição
  Quem pede precisa estar morando no imóvel, sozinho ou com a família, sem dividir a posse com o ex, de forma contínua e sem contestação durante os 2 anos.
• Imóvel urbano de até 250 m²
  A modalidade vale apenas para imóveis urbanos, com área de até 250 metros quadrados, o mesmo limite da usucapião especial urbana.
• Imóvel em nome do casal
  A lei fala em imóvel “cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro”. Ou seja, o imóvel precisa ser dos dois: o Enunciado 500 do CJF registra que a modalidade pressupõe a propriedade comum do casal.
• Abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro
  O outro precisa ter abandonado o lar, no sentido explicado mais abaixo. É o requisito mais discutido da modalidade.
• Uso para moradia própria ou da família
  O imóvel precisa servir de moradia a quem ficou ou à sua família.
• Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural
  Quem pede não pode ser dono de outro imóvel, em qualquer lugar do país. A metade que já tem no próprio imóvel do casal, naturalmente, não conta.
• Não ter usado o benefício antes
  O direito não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez (art. 1.240-A, § 1º).

O que torna a usucapião familiar tão atrativa

Comparada às demais modalidades, a usucapião familiar oferece vantagens marcantes:

• O menor prazo do sistema: 2 anos, contra 5 da especial urbana, 10 da ordinária e 15 da extraordinária;
• Propriedade integral: quem ficou passa a ser dono da casa inteira, e não apenas da metade que já tinha;
• Dispensa divórcio: basta a separação de fato, como se verá adiante;
• Vale para todas as formas de família: casamento, união estável e casais homoafetivos.

Em troca, a modalidade é bastante específica: exige imóvel urbano pequeno, em nome dos dois, e um abandono que precisa ser demonstrado.

O que a lei entende por “abandono do lar”

É aqui que a maior parte dos casos se decide, porque sair de casa, por si só, não basta. Segundo o Enunciado 595 do CJF, o abandono do lar deve ser entendido como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família. Em outras palavras, o ex-cônjuge ou ex-companheiro:

• saiu do imóvel por vontade própria;
• e deixou de cuidar da família, sem contribuir com o sustento, as despesas da casa ou a vida dos filhos.

O mesmo enunciado deixa claro que não se discute culpa pelo fim do casamento ou da união. Ele substituiu um entendimento anterior, o Enunciado 499, que exigia uma análise mais rígida do descumprimento dos deveres conjugais.

Na prática, isso afasta situações como a de quem saiu de casa, mas continuou contribuindo com o sustento e presente na vida dos filhos, ou a de quem foi obrigado a sair, por exemplo por decisão judicial. Nesses casos, não houve abandono no sentido da lei.

Precisa de divórcio? E vale para união estável?

Não precisa de divórcio. O Enunciado 501 esclarece que as expressões “ex-cônjuge” e “ex-companheiro” se referem à situação de fato da separação, independentemente de divórcio. Basta que o casal esteja separado de fato.

E vale para união estável, sim. O Enunciado 500 registra que a modalidade compreende todas as formas de família ou entidades familiares, inclusive homoafetivas.

As vedações: quem não pode usar a usucapião familiar

É fundamental entender os limites da modalidade. Não pode pleitear a usucapião familiar:

• Quem já é proprietário de outro imóvel, urbano ou rural;
• Quem mora em imóvel rural ou maior que 250 m² (nesses casos, outras modalidades, como a extraordinária, podem ser analisadas);
• Quem mora em imóvel registrado só em nome do ex, ou em nome de terceiros: sem propriedade comum do casal, a modalidade não se aplica, e o caso deve ser analisado sob outra modalidade;
• Quem já se beneficiou anteriormente da usucapião familiar;
• Quem ocupa imóvel público, porque bens públicos não podem ser usucapidos.

Dois cuidados completam o quadro. Quando o imóvel está registrado só no nome de quem ficou, a questão costuma ser resolvida na partilha de bens, e não pela usucapião familiar. E um imóvel ainda financiado com alienação fiduciária exige análise própria, porque, até a quitação, o casal ainda não é proprietário pleno.

O que precisa ser provado

A prova da usucapião familiar combina os elementos de posse com a demonstração dos requisitos específicos da modalidade, sobretudo o abandono:

• A propriedade comum: certidão da matrícula do imóvel, mostrando que ele está em nome do casal;
• O vínculo e a separação: certidão de casamento ou prova da união estável, e provas da separação de fato;
• O abandono: mensagens, declarações de vizinhos e familiares, comprovante de que o ex passou a morar em outro endereço, e a demonstração de que ele deixou de contribuir com as despesas da casa e dos filhos;
• A posse exclusiva e a moradia pelos 2 anos: contas de água e luz, carnês de IPTU pagos por quem ficou, correspondências;
• A área do imóvel: planta ou medição comprovando que ela não passa de 250 m²;
• Certidões negativas de propriedade, para demonstrar que quem pede não tem outro imóvel.

O abandono costuma ser o ponto mais sensível da prova. Por isso, vale reunir desde cedo tudo o que mostre quando o outro saiu e como a família se manteve depois disso.

Via judicial ou extrajudicial

A usucapião familiar pode ser pedida pela ação de usucapião, na Justiça, e também pela via extrajudicial, no Cartório de Registro de Imóveis. No cartório, porém, o caminho só funciona quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro, que figura como proprietário na matrícula, não se opõe. Como a modalidade nasce justamente de uma separação, muitas vezes marcada por conflito, a via judicial acaba sendo a mais comum.

Vale lembrar que a usucapião familiar não substitui o divórcio nem a partilha dos demais bens: ela resolve a propriedade daquele imóvel. As outras questões do fim da relação seguem pelos caminhos próprios do Direito de Família.

Aplicações típicas no Ceará

A usucapião familiar aparece com frequência em Fortaleza, na Região Metropolitana e no interior:

Quem ficou sozinho com os filhos

É a situação mais comum: um dos dois vai embora, e o outro continua na casa do casal, criando os filhos e arcando sozinho com as despesas, sem qualquer ajuda de quem saiu.

Quando o outro foi embora para outra cidade ou estado

Casos em que o ex-cônjuge ou ex-companheiro se mudou para trabalhar em outra cidade ou estado e nunca mais participou da vida da família, deixando para trás a casa comprada pelos dois.

Casas quitadas em nome dos dois

Imóveis já quitados em bairros de Fortaleza e em municípios como Caucaia, Maracanaú e Juazeiro do Norte, registrados em nome do casal, onde apenas um deles continua morando e cuidando da família.

Então, devo utilizá-la?

A usucapião familiar é o instrumento mais rápido do Direito brasileiro para regularizar a situação de quem ficou no imóvel do casal depois do abandono do lar. Em apenas 2 anos, quem ficou pode se tornar dono da casa inteira, desde que o imóvel seja urbano, tenha até 250 m², esteja em nome dos dois e que quem pede não tenha outro imóvel.

Se o seu ex-cônjuge ou ex-companheiro saiu de casa há mais de 2 anos, deixou de participar da vida da família e o imóvel onde você mora está em nome dos dois, há boa chance de a usucapião familiar ser o caminho técnico ideal. Em nosso escritório, fazemos a análise preliminar do caso, avaliamos com cuidado a prova do abandono, providenciamos as certidões necessárias e indicamos o procedimento mais adequado para a sua regularização.