Ação de usucapião: como entrar com o processo no Ceará

Quem mora ou usa um imóvel há anos, como se fosse dono, mas não tem o registro em seu nome, pode transformar essa posse em propriedade por meio da usucapião, ou seja, entrar com usucapião. Quando o caminho do cartório não é possível, ou não é o mais seguro, o instrumento adequado é a ação de usucapião, ou seja, entrar com usucapião (usucapião judicial), proposta na Justiça.

Nesta página explicamos quando a ação é necessária, ou seja, quando é possível entrar com usucapião judicial, quem pode entrar com esta ação, quais documentos reunir, como o processo funciona do início até o registro e o que influencia o tempo e os custos, com atenção à realidade dos imóveis no Ceará.

O que é a ação de usucapião

A ação de usucapião, também chamada de usucapião judicial, é o processo em que o possuidor pede ao juiz que declare que ele adquiriu a propriedade do imóvel, pelo exercício da posse durante o tempo exigido em lei. O próprio Código Civil descreve esse caminho:

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.” (Código Civil, art. 1.238)

Repare no verbo “declare”: a sentença de usucapião judicial não transfere o imóvel de alguém para você. Ela reconhece uma aquisição que já aconteceu com o passar do tempo. Por isso se diz que a usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade.

Com a sentença de ação de usucapião judicial, o imóvel é registrado em nome do possuidor no Cartório de Registro de Imóveis, e ele passa a ser o dono também no papel. É esse registro que permite vender, financiar, dar o imóvel em garantia, fazer inventário e regularizar a construção. Entenda melhor por que morar no imóvel não é o mesmo que ser o dono.

Quando é preciso entrar com a usucapião judicial, e quando o cartório resolve

Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião também pode ser feita diretamente no cartório, a chamada usucapião extrajudicial. Ela costuma ser mais rápida, mas depende de que ninguém se oponha e de que a documentação esteja completa. A ação judicial continua sendo o caminho adequado, e muitas vezes o único, quando:

• O proprietário registrado, algum herdeiro dele ou um vizinho de divisa se opõe ao pedido;
• A documentação da posse é frágil e precisa ser complementada por testemunhas ou perícia;
• A matrícula do imóvel é muito antiga, confusa ou inexistente, ou os limites do terreno são incertos;
• O proprietário registrado já faleceu e os herdeiros são desconhecidos ou não podem ser localizados;
• O pedido feito em cartório não pôde ser concluído.

Mesmo quando os dois caminhos são possíveis, a escolha é estratégica e deve levar em conta o caso concreto. Mais abaixo há um comparativo entre as duas vias.

Quem pode entrar com ação de usucapião (usucapião judicial)

Pode entrar com usucapião quem exerce a posse do imóvel com intenção de dono, de forma contínua, sem oposição e pelo prazo que a lei exige. Esse prazo varia de 2 a 15 anos, conforme a modalidade:

• Usucapião extraordinária: 15 anos, reduzidos a 10 se o possuidor mora no imóvel ou nele realizou obras ou serviços produtivos. Dispensa documento e boa-fé.
• Usucapião ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé, reduzidos a 5 em hipóteses específicas.
• Usucapião especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não tem outro imóvel.
• Usucapião especial rural: 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que nela tenha sua moradia.
• Usucapião familiar: 2 anos, quando um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar e o outro permanece no imóvel urbano do casal, de até 250 m².
• Usucapião coletiva: 5 anos, para núcleo urbano informal ocupado por população de baixa renda, quando não é possível identificar os terrenos de cada possuidor e a área total, dividida pelo número de ocupantes, resulta em menos de 250 m² por pessoa (Estatuto da Cidade, art. 10).
• Usucapião indígena: 10 anos, para o indígena que ocupe como próprio trecho de terra inferior a 50 hectares (Estatuto do Índio, art. 33). Não alcança as terras tradicionalmente ocupadas, que pertencem à União e têm regime próprio.

Em muitos casos, o tempo de posse de quem ocupava o imóvel antes pode ser somado ao seu. Imóveis públicos, por outro lado, não podem ser adquiridos por usucapião. Os detalhes estão em quem pode pedir usucapião e na visão geral dos tipos de usucapião.

A usucapião coletiva merece atenção na regularização fundiária urbana: o pedido é feito em conjunto pelos moradores e o juiz atribui uma fração ideal a cada possuidor, o que viabiliza situações que, tomadas individualmente, não preencheriam os requisitos.

Como entrar com ação de usucapião: passo a passo

O processo para entrar com usucapião tem etapas bem definidas. Conhecê-las ajuda a entender por que a preparação faz tanta diferença, tanto no resultado quanto no tempo.

Documentos necessários para a ação de usucapião

A lista exata depende do caso, mas normalmente inclui:

• documentos pessoais do possuidor e, se for casado ou viver em união estável, também do cônjuge ou companheiro, que em regra precisa participar da ação;
• certidão da matrícula do imóvel ou, se ele não tiver registro, certidão negativa do Cartório de Registro de Imóveis;
• planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT;
• comprovantes da posse e do tempo de posse: contas de água e luz, carnês de IPTU, correspondências, fotos, recibos;
• o documento que deu origem à posse, quando existir: contrato de compra e venda, “contrato de gaveta”, cessão de direitos, recibo de pagamento;
• certidões dos distribuidores cíveis, que mostram se existem ações discutindo a posse do imóvel;
• nomes e endereços dos vizinhos de divisa, para que possam ser citados;
• indicação de testemunhas que conheçam a história da posse.

A falta de algum documento não impede, por si só, a ação. Uma das vantagens da via judicial é justamente permitir que lacunas sejam supridas por testemunhas e perícia. Quem comprou o imóvel por contrato particular deve conhecer a usucapião ordinária, que costuma ser o caminho nesses casos.

Quanto tempo demora uma ação de usucapião

Não existe um prazo fixo. Na via judicial, o processo costuma levar alguns anos, e a duração depende principalmente de:

• quantas pessoas precisam ser citadas e da facilidade de localizá-las;
• existência de contestação;
• necessidade de perícia;
• volume de processos da vara onde a ação tramita.

Uma preparação cuidadosa, com planta correta, provas organizadas e dados completos dos vizinhos de divisa, evita as idas e vindas que mais atrasam o processo. Quando o caso permite, a via extrajudicial tende a ser bem mais rápida.

Quanto custa uma ação de usucapião

Os custos variam conforme o imóvel e o caso, e costumam envolver:

• custas judiciais, calculadas a partir do valor da causa, que normalmente toma por base o valor do imóvel;
• honorários do profissional que elabora a planta e o memorial descritivo;
• publicação de editais, quando necessária;
• honorários do perito, se o juiz determinar perícia;
• emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis para registrar a sentença;
• honorários advocatícios.

Na usucapião não se paga ITBI, porque não há transmissão do imóvel de uma pessoa para outra: a aquisição é originária.

Quem não tem condições de arcar com as despesas do processo sem prejuízo do próprio sustento pode pedir a gratuidade da justiça (Código de Processo Civil, art. 98), que alcança as custas judiciais, os honorários do perito, os editais e os emolumentos do registro.

Ação de usucapião ou usucapião em cartório?

Veja em detalhes como funciona a usucapião extrajudicial.

Onde a ação é proposta no Ceará

A ação é proposta na comarca onde o imóvel está localizado (Código de Processo Civil, art. 47). Um imóvel em Fortaleza é discutido na Justiça de Fortaleza; um imóvel em Caucaia, Maracanaú ou no interior, na comarca correspondente. Quando há interesse da União ou de entidade federal no imóvel, o processo passa para a Justiça Federal.

No Ceará são comuns as situações que levam à usucapião: casas compradas por “contrato de gaveta”, imóveis herdados que nunca passaram por inventário, lotes de loteamentos não regularizados e terrenos ocupados há décadas pela mesma família. Em comunidades urbanas consolidadas, onde os limites entre os lotes se perderam com o tempo, a usucapião coletiva costuma ser o instrumento mais adequado.

Perguntas frequentes sobre a ação de usucapião

Preciso de advogado para entrar com usucapião?

Sim. Tanto na ação judicial quanto no cartório, a lei exige a representação por advogado. Quem não tem condições de contratar um advogado pode procurar a Defensoria Pública do Estado.

Posso entrar com usucapião de imóvel que não tem escritura nem matrícula?

Sim. A falta de registro não impede a usucapião. Nesses casos, a certidão negativa do Cartório de Registro de Imóveis faz parte da documentação, e a sentença dá origem a uma matrícula nova.

E se o dono do imóvel aparecer e contestar?

A contestação não encerra o processo. Ela faz com que o juiz examine as provas com mais profundidade, geralmente com audiência de testemunhas. Se a posse cumpre os requisitos legais, a usucapião pode ser reconhecida mesmo contra a vontade do proprietário registrado.

Posso somar o meu tempo de posse com o de quem morava antes?

Em muitos casos, sim. A lei permite somar à sua posse a de quem a exercia antes, desde que ambas sejam contínuas e pacíficas (Código Civil, art. 1.243).

Imóvel público pode ser objeto de usucapião?

Não. A Constituição Federal proíbe a aquisição de imóveis públicos por usucapião (arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). Por isso é importante verificar, logo no início, a situação jurídica do terreno.

Um grupo de moradores pode entrar com uma única ação?

Sim, é a usucapião coletiva. Quando um núcleo urbano informal é ocupado por população de baixa renda e não se consegue identificar o terreno de cada morador, o pedido pode ser feito em conjunto, e o juiz atribui a cada possuidor uma fração ideal do todo (Estatuto da Cidade, art. 10).

Tem outra dúvida? Veja as perguntas frequentes sobre usucapião.

Converse com um advogado sobre o seu caso

Cada posse tem uma história, e é ela que define a modalidade, as provas necessárias e o melhor caminho. Se você mora ou usa um imóvel há anos e quer regularizá-lo, fale com nossa equipe e entenda as possibilidades do seu caso.