A maior parte das modalidades de usucapião resolve a situação de uma pessoa ou de uma família. A usucapião coletiva urbana foi pensada para outra escala: a de comunidades inteiras que ocupam há anos uma área urbana particular, sem que nenhum morador tenha título do terreno onde vive.

Em vez de dezenas de processos individuais, ela permite regularizar o conjunto de uma vez, com prazo de 5 anos e regras próprias sobre como a área passa a pertencer aos moradores.

Base legal

A usucapião coletiva está prevista no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001). A redação atual do art. 10, dada pela Lei 13.465/2017, estabelece:

“Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.”

A mesma Lei 13.465/2017 define núcleo urbano informal como aquele “clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes”. É o caso típico das comunidades formadas sem loteamento aprovado e dos loteamentos vendidos sem registro.

A mudança de 2017: o que deixou de ser exigido

Muito do que se lê sobre a usucapião coletiva ainda descreve a redação original de 2001, que exigia área com mais de 250 m², ocupada por população de baixa renda, onde não fosse possível identificar o terreno de cada morador. Em 2017, esse texto foi substituído, e a regra mudou em pontos importantes:

  • Não se exige mais a impossibilidade de identificar os lotes: a modalidade pode ser usada mesmo quando cada família sabe exatamente onde fica o seu terreno;
  • O critério de área passou a ser uma média: a área total dividida pelo número de possuidores precisa ficar abaixo de 250 m² por possuidor;
  • A redação atual não repete a menção à baixa renda, e o foco passou a ser a situação da área, um núcleo urbano informal.

Por isso, ao avaliar um caso, vale sempre partir do texto em vigor, e não de descrições antigas da modalidade.

Os requisitos da Usucapião Coletiva Urbana

Pela redação atual, a usucapião coletiva exige, cumulativamente:

  • Núcleo urbano informal
    A área precisa ser um assentamento com uso e características urbanas, formado de maneira clandestina ou irregular, ou em que os ocupantes nunca conseguiram obter título.
  • Existência há mais de 5 anos, sem oposição
    O núcleo precisa existir há mais de 5 anos, sem contestação efetiva do proprietário da área durante esse período.
  • Média inferior a 250 m² por possuidor
    Divide-se a área total pelo número de possuidores. O resultado precisa ficar abaixo de 250 metros quadrados. Uma área de 10.000 m² ocupada por 50 famílias, por exemplo, dá 200 m² por possuidor, dentro do limite.
  • Possuidores que não sejam proprietários de outro imóvel
    Os moradores beneficiados não podem ser donos de outro imóvel, urbano ou rural.

Um ponto diferencia a coletiva das modalidades especiais individuais: aqui a soma de posses é permitida de forma expressa. Segundo o art. 10, § 1º, o possuidor pode acrescentar à sua posse a de quem ocupava o lugar antes, desde que ambas sejam contínuas. Na especial urbana e na especial rural individuais, ao contrário, o entendimento predominante é que o próprio requerente precisa cumprir todo o prazo. Isso faz diferença numa comunidade antiga, em que muitas casas já mudaram de morador ao longo dos anos.

Como a área é dividida: o condomínio especial

A usucapião coletiva não gera, de imediato, um lote registrado para cada família. Ela cria um condomínio especial, com regras próprias definidas no Estatuto da Cidade:

  • Frações iguais: na sentença, o juiz atribui fração ideal igual a cada possuidor, independentemente do tamanho do terreno que cada um ocupa, salvo acordo escrito entre os moradores estabelecendo frações diferentes (art. 10, § 3º);
  • Condomínio indivisível: o condomínio especial não pode ser extinto, exceto por decisão de, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de urbanização feita depois de sua constituição (art. 10, § 4º);
  • Decisões por maioria: as deliberações sobre a administração do condomínio são tomadas pela maioria dos condôminos presentes e obrigam também os ausentes e os que discordaram (art. 10, § 5º).

Na prática, isso significa que a comunidade passa a ser dona da área em conjunto, com segurança jurídica, e que a eventual divisão em lotes individuais pode vir depois, com a urbanização.

Quem pode entrar com a ação

O art. 12 do Estatuto da Cidade amplia bastante quem pode pedir a usucapião coletiva:

  • o possuidor, sozinho ou junto com outros moradores;
  • os possuidores em composse, isto é, que dividem a posse da área;
  • a associação de moradores da comunidade, desde que regularmente constituída, com personalidade jurídica e autorizada expressamente pelos moradores que representa.

A possibilidade de a associação conduzir a ação em nome da comunidade é uma das grandes vantagens da modalidade. O mesmo artigo garante ao autor a assistência judiciária gratuita, inclusive perante o Cartório de Registro de Imóveis, e prevê a intervenção obrigatória do Ministério Público.

As vedações: quando a usucapião coletiva não se aplica

É fundamental entender os limites da modalidade. A usucapião coletiva não se aplica:

No caso das áreas públicas, a regularização continua possível, mas por outros instrumentos, como a Reurb, tratada logo abaixo.

Usucapião coletiva ou Reurb?

A mesma Lei 13.465/2017 criou a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), que costuma ser confundida com a usucapião coletiva. As duas buscam regularizar núcleos urbanos informais, mas funcionam de maneiras diferentes:

  • A usucapião coletiva é declarada pelo juiz, por sentença (art. 10, § 2º), e só alcança áreas particulares. A iniciativa pode partir dos próprios moradores ou da associação;
  • A Reurb é um procedimento administrativo, conduzido pelo Município, e pode alcançar também áreas públicas, com instrumentos próprios de titulação.

Quando o município não tem um programa de Reurb em andamento para aquela área, a usucapião coletiva permite que a própria comunidade tome a iniciativa. Falamos mais sobre a Reurb em outra matéria do portal.

O que precisa ser provado

A prova da usucapião coletiva envolve a comunidade como um todo, e por isso exige organização:

  • Levantamento topográfico da área total, com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
  • Cadastro dos possuidores: quem mora em cada imóvel, com documentos pessoais, para calcular a média por possuidor;
  • Tempo de existência do núcleo: fotografias antigas, imagens aéreas e de satélite de anos anteriores, contas de consumo, correspondências e declarações de moradores antigos;
  • Certidões negativas de propriedade de cada possuidor beneficiado;
  • Certidão da matrícula da área, para identificar o proprietário registrado e confirmar que ela não é pública;
  • Se a ação for proposta pela associação: estatuto, ata de constituição e autorização expressa dos moradores representados.

As imagens de satélite de anos anteriores costumam ser um aliado importante, porque mostram de forma objetiva há quanto tempo a comunidade está consolidada.

A ação e a proteção durante o processo

Como o Estatuto prevê que a usucapião coletiva seja declarada pelo juiz, o caminho natural é a ação de usucapião, na Justiça. A sentença serve de título para o registro da área no Cartório de Registro de Imóveis.

O Estatuto traz ainda duas proteções relevantes para a comunidade:

  • Suspensão de outras ações: enquanto a ação de usucapião estiver em andamento, ficam suspensas as ações possessórias ou petitórias sobre a área que venham a ser propostas depois dela (art. 11);
  • Uso como defesa: a usucapião pode ser alegada como defesa, por exemplo numa ação de reintegração de posse, e a sentença que a reconhecer serve de título para o registro (art. 13).

Aplicações típicas no Ceará

A usucapião coletiva tem grande potencial em Fortaleza, na Região Metropolitana e nas maiores cidades do interior:

Comunidades consolidadas em áreas particulares (cabe Usucapião Coletiv

Ocupações formadas há décadas em terrenos particulares de Fortaleza, onde as famílias construíram suas casas, abriram ruas e hoje vivem sem qualquer título, enquanto o proprietário registrado nunca retomou a área.

Loteamentos vendidos sem registro

Loteamentos clandestinos ou irregulares em municípios como Caucaia, Maracanaú, Pacatuba e Maranguape, em que os compradores pagaram pelos lotes, mas nunca receberam escritura, porque o loteamento jamais foi aprovado ou registrado.

Um cuidado no litoral: os terrenos de marinha

Parte das áreas ocupadas junto à costa de Fortaleza e de outros municípios do litoral cearense é formada por terrenos de marinha, que pertencem à União. Como são bens públicos, não podem ser usucapidos. Nesses casos, a regularização segue por outros caminhos, e por isso a verificação da titularidade da área é sempre o primeiro passo.

Então, devo utilizá-la?

A usucapião coletiva urbana é o instrumento mais adequado quando o problema não é de uma família, mas de uma comunidade inteira instalada há mais de 5 anos em área urbana particular. Com a possibilidade de somar posses, a atuação da associação de moradores e a gratuidade garantida em lei, ela permite regularizar de uma só vez o que levaria dezenas de processos individuais.

Se a sua comunidade ocupa há mais de 5 anos uma área particular, sem que os moradores tenham título, há grande chance de a usucapião coletiva ser o caminho técnico ideal. Em nosso escritório, fazemos a análise preliminar da área, verificamos se ela é particular, calculamos a média por possuidor, orientamos a organização da associação de moradores e indicamos o procedimento mais adequado para a regularização.