Até 2015, quem desejava adquirir um imóvel por usucapião precisava obrigatoriamente ingressar com uma ação no Judiciário, enfrentar anos de tramitação, oitiva de testemunhas, citação de confrontantes e, ao final, aguardar a sentença para registro. Com o novo Código de Processo Civil e a inclusão do art. 216-A na Lei de Registros Públicos, surgiu uma alternativa muito mais ágil: a usucapião extrajudicial, processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o bem está localizado.

O que muda na via extrajudicial?

Na usucapião extrajudicial não há juiz nem processo judicial. Todo o procedimento tramita no cartório, conduzido pelo registrador, com a assessoria obrigatória de um advogado. Mantêm-se os mesmos requisitos materiais (tempo de posse, animus domini, mansidão e pacificidade), mas o trâmite é significativamente mais rápido, em geral, de 6 meses a 1 ano e meio, contra os 3 a 8 anos típicos da via judicial.

Quem pode utilizar?

Qualquer possuidor que preencha os requisitos de alguma das modalidades de usucapião (extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural, familiar etc) pode optar pela via extrajudicial. A exigência adicional é que não haja litígio sobre o imóvel, ou seja, ninguém pode estar disputando judicialmente a propriedade ou a posse. Caso, durante o procedimento, algum interessado se manifeste contrariamente e a oposição não seja superada, o cartório encerra o trâmite e remete os autos ao Judiciário.

Documentos necessários

A petição é instruída com uma série de documentos, dentre os quais se destacam:

  • Ata notarial lavrada em tabelionato, atestando o tempo e as características da posse e trata-se do documento central do procedimento;
  • Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) com ART/RRT, firmados também pelos confrontantes;
  • Certidões negativas dos distribuidores cíveis;
  • Comprovantes do exercício da posse: contas de água, energia, IPTU/ITR, declarações de vizinhos, contratos de gaveta;
  • Justo título, se houver (contratos, recibos, escrituras particulares);
  • Procuração ao advogado.

O procedimento, passo a passo

  1. Levantamento documental e análise jurídica do caso pelo advogado.
  2. Lavratura da ata notarial em tabelionato.
  3. Elaboração da planta e do memorial descritivo, com coleta de anuências dos confrontantes.
  4. Protocolo do requerimento no Cartório de Registro de Imóveis.
  5. Análise pelo registrador, que pode exigir diligências.
  6. Notificação dos interessados (titular do registro anterior, confrontantes e Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal) e publicação de edital para terceiros.
  7. Decisão do registrador: não havendo impugnação, é determinado o registro da propriedade em nome do requerente.

Vantagens e cuidados

A principal vantagem é a celeridade. Além disso, em muitos casos o custo total acaba sendo competitivo, principalmente quando se considera a economia em anos de honorários e custas processuais.

Por outro lado, a via extrajudicial exige documentação completa e bem alinhada. A ausência de assinatura de um confrontante, por exemplo, pode ser obstáculo importante, embora o Provimento 65/2017 do CNJ e atualizações posteriores tenham flexibilizado pontos como o silêncio do notificado, que hoje pode ser interpretado como concordância tácita em diversas situações.

Faz sentido para o seu caso?

A escolha entre via judicial e extrajudicial depende de análise técnica. Imóveis com cadeia dominial fragmentada, herdeiros desconhecidos, disputas entre confrontantes ou ocupações sobrepostas frequentemente são melhor resolvidos no Judiciário. Já casos pacíficos, com documentação relativamente organizada, ganham muito tempo na via cartorária.

Se você possui um imóvel há vários anos no Ceará e nunca conseguiu colocá-lo em seu nome, vale conversar com um advogado especialista para avaliar qual caminho oferece o melhor custo-benefício para a sua situação.